비사업용토지 양도세

안녕하세요 통통통입니다.

사진 = 국세청

비사업용토지를 팔면 양도세를 많이 낸다는 말이 있는데, 오늘은 비사업용토지 양도세에 대해 알아보겠습니다.

비사업용토지 양도세 

사업용토지&비사업용토지 구분(농지·임야·대지)

토지 소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하지 않는 토지, 즉 사업용으로 사용하지않는 토지를 '비사업용토지'라고 합니다. 가령, 농사를 짓지 않으면서 농지를 보유하거나, 도시에 살면서 임야를 보유하거나, 건물이 있거나 주차장 등의 용도로 사용하지 않고 빈 땅 상태로 있는 나대지를 비사업용토지라고 하는데, 이런 비사업용토지에 대해서는 양도차익에 대해 내는 양도세를 중과한다고 합니다. 이는 목적에 맞는 용도로 사용하지 않으면서 보유한 토지에 대해 생긴 시세차익에 대해서는 세금으로 내라는 의미라고 합니다.

 

그렇다면, 먼저 비사업용토지를 판단하는 방법부터 알아보겠습니다.

 

세법에서 정한 사업용토지로 인정받는 요건을 살펴보고, 사업용토지 요건을 갖추지 못했다면 비사업용토지로 판단하게 되는데, 가장 많이 등장하는 농지, 임야, 나대지로 구분한다고 합니다.

 

1. 농지

농지는 사업용토지로 인정받으려면 일정 기간동안 재촌, 자경을 해야 한다고 합니다. 여기서 '일정 기간'이란 토지를 파기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상을 말한다고 합니다. '재촌'이란 농지 소재지 또는 연접한 시·군·구(직선거리30km 이내 지역 포함)에 살아야 한다는 뜻이고, '자경'이란 농지소유자가 직접 농사를 지어야 한다는 의미라고 합니다. 예를 들면, 시골에 농지를 가지고 있는데 농지 근처에 살면서 농사를 지었다면 그 기간이 얼마인지 따져봐야된다고 합니다. 그 기간이 농지 보유한 기간의 60% 이상이거나 농지를 팔기 5년 이내 3년 이상이거나 팔기 전 3년 중에 2년 이상이면 사업용토지라고 합니다.

 

2. 임야

임야라면 농지처럼 농사를 직접 지어야 한다는 자경요건은 없고 임야 근처에 거주해야 한다는 재촌 요건만 있다고 합니다. 기간은 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상의 기간으로 이 기간 동안 임야 소재지(연접지와 30km 이내 지역 포함)에 실제로 살았으면 사업용토지로 인정받을 수 있다고 합니다.

 

3. 대지

대지는 건물을 짓거나 토지소유주가 직접 주차장 사업을 하는 등 생산활동에 사용해야 사업용토지로 인정되기 때문에 대지 위에 아무것도 없는 나대지 상태라면 비사업용토지로 분류된다고 합니다.

 

부모님께 상속받은 고향 땅

세법에서 열거한 부득이한 사유에 해당되면 사업용 토지로 인정해 준다고 합니다. 상속받은 농지는 부모님의 사망일로부터 5년 이내에 팔면 사업용토지로 보아 양도세가 과세된다고 합니다. 만약, 부모님이 8년 이상 재촌·자경한 농지, 임야, 목장 용지를 상속받은 경우에도 사업용토지로 보아주는데, 다만 양도일ㅇ 현재 도시지역안의 토지는 제외된다고 합니다. 따라서 내가 직접 농사를 짓고 있지 않더라도 부모님한테 상속받은 농지라면 사업용토지로 인정받을 수도 있다고 합니다.

 

비사업용토지 양도세

사업용토지는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유 시 최대 양도차익의 30%를 장기보유특별공제로 차감해 주고 일반세율인 6~45%로 과세된다고 합니다. 한편, 비사업용토지는 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 해주지만 세율을 10%p 가산하여 16~55% 세율로 과세된다고 합니다.

 

하지만, 2022년부터는 비사업용토지에 대한 중과가 더 강화될 예정이라고 합니다 아직 세법 개정이 확정되진 않았으나 국회에 발의된 법안에 따르면 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 비사업용토지는 보유기간에 따른 장기 보유특별공제를 받을 수 없고, 세율도 기본세율에 20%p가산한 26~65%로 중과된다고 합니다.

 

가령, 15년 이상 보유한 야도차익이 7억원인 토지가 있다고 가정하면 이 토지가 사업용토지일 때와 비사업용토지인 경우 양도세는 얼마나 차이가 날까요? 올해 파는 경우 사업용토지 또는 비사업용토지 모두 양도차익의 30% 장기보유특별공제받는 것은 동일하다고 합니다. 그렇지만, 비사업용토지는 세율이 10%p가산되어 사업용토지에 비해 약 4,800만원 정도 양도세가 늘어나게 된다고 합니다.

 

만약 2022년부터 비사업용토지에 대한 양도세 중과가 강화된다면 세금은 얼마나 늘어날까요? 장기보유특별공제를 한푼도 받을 수 없고 세율도 20%p 중과되기 때문에 같은 비사업용토지라도 양도세가 1억7,870만원이나 많아지게 된다고 합니다.

 

내 토지가 비사업용토지인지를 판단하고, 비사업용토지라면 세법개정 추이를 지켜보고 올해 안에 매도 결정 혹은 사업용토지로 전환하는 것이 세금을 아낄 수 있는 방법이라고 합니다.

※ 현재 법 확정되지 않은 상태로 확정 여부는 12월 국회 통과 여부를 지켜봐야 한다고 합니다.

 

자료 = 국세청

 

 

 

그럼 여기까지 비사업용토지 양도세에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.