부동산 임대사업자 절세법 BEST 3

안녕하세요 통통통입니다.

부동산임대란 부동산의 대여를 사업목적으로 하는 것으로 임대차계약을 비롯한 기타의 방법으로 부동산의 권리를 사용하게 하고 그 대가를 받는 것인데, 지난해 등록 임대 사업자는 53만명으로 우리나라에서 임대 사업을 영위하는 사업자는 지속해서 증가하고 있다고 합니다. 그래서 오늘은 부동산임대 사업자를 위한 필수 절세법 세 가지를 알아보도록 하겠습니다.

부동산 임대사업자 절세법 BEST 3

1. 기장신고 VS 추계신고

만약 3층짜리 상가를 신축해 부동산임대를 시작한다면, 세무사 사무실에 기장을 맡기면 수수료가 들고, 추계로 신고하면 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 합니다. 기장을 하는 경우와 추계로 신고하는 방법 중 어떤 것이 더 유리할 까요?

 

부동산 임대사업자의 수입 금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산한다고 합니다.

월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없지만, 간주임대료는 차이가 크게 발생하기 때문에 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비해 훨씬 세금이 절약된다고 합니다. 따라서 부동산을 임대하는 경우 기장신고하는 것을 추천한다고 합니다.

 

2. 총수입액 2천만원 이하 주택임대소득 소득세 과세

은퇴 후 퇴직금으로 소형주택을 구입해 임대하는 계획을 세우고 있는데, 지난해부터 총수입액 2천만원 이하 주택임대소득도 소득세가 과세된다고 했습니다. 그렇다면 얼마나 어떻게 과세되는지 노후 계획에 차질이 생기는지 알아보겠습니다.

 

주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세를 내야 하지만, 서민들을 주거안정을 위한 정책의 일환으로 일정한 경우에만 소득세를 물리고 있다고 합니다. 그렇다면 주택을 임대하고 소득세를 내야 하는 때는 어떤 경우 일까요?

 

주택임대소득 과세 대상

 

① 기준시가 9억원 초과하는 고가주택을 임대하는 경우

② 국외주택을 임대하는 경우

③ 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우

 

아울러, 주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주 임대료의 연간 합계액을 총수입액으로 해서 소득세를 과세한다고 합니다.

 

주택임대소득 과세요건

다만 2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금은 비소형 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 과세대상에 해당한다고 합니다. 여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상주택 수에서 제외되며 월세 임대 수입은 소형 주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다고 합니다.

 

총수입금액 2천만원 이하자 분리과세 선택시 필요경비 및 기본공제 우대 혜택

특히 연간 총수입액이 2천만원 이하인 주택임대 소득에 대해서는 종합과세와 분리과세 중 납세자가 유리한 쪽에 선택해 신고할 수 있는데, 이때 분리과세를 선택해 신고할 경우에는 세무소와 시·군·구청에 주택 임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제 우대혜택을 받을 수 있다고 합니다.

 

 

3. 본인 명의 VS 아내 명의

임대소득을 목적으로 상가를 구입한 경우, 자신보다 아내 명의로 상가를 구입하는 것이 세금절약에 유리하다고 합니다.

 

임대소득 목적으로 구입한 상가는 합산소득 분리에 대한 단순 세율 차이뿐만 아니라 부녀자공제 등의 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 소득이 적은 배우자명의로 구입하는 것이 세금을 더 절약하는 방법이 된다고 합니다.

 

다만, 기존에 구입한 상가를 배우자 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하기 대문에 증여세 부분도 함께 검토해 보아야 한다고 합니다.

 

특히 부부사이에는 10년 이내 증여재산을 합한 금액이 6억원까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세되는 만큼 명의이전은 증여세 부분과 함께 등기이전에 따른 취득세 부분 등도 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다고 합니다.

 

아울러 세금은 재산분할 기간에 비례해서 계산되기 때문에 재산을 분할하는 것이 유리하다면 하루라도 빨리 하는 것이 그만큼 세금을 절약할 수 있는 방법이 된다고 합니다.

 

부동산 임대사업자에게 꼭 필요한 절세전략은 이 밖에도 더 있는데, 자세한 내용은 국세청에서 발간한 세금 절약 가이드에서 확인할 수 있다고 합니다.

자료 국세청

 

 

 

그럼 여기까지 부동산 임대사업자 절세법 BEST 3에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.